전세계약 시 반드시 확인할 필수 주의사항

 

📋 목차

• 🏠 등기부등본 확인은 필수!
• 📅 확정일자와 전입신고 순서
• 📄 계약서 특약사항 꼼꼼히!
• 💰 보증금 반환 대비 사항
• 📝 중개수수료와 중개사 등록 여부
• 🔒 전세보증보험 가입 여부
• ❓ FAQ

🏠 전세계약은 단순한 주거 계약이 아니에요. 보증금 수천만 원, 때로는 억 단위의 돈이 오가는 일이기 때문에 정말 꼼꼼하게 확인해야 해요.

 

특히 요즘 같은 전세사기 많은 시기엔 기본적인 체크사항만 알아도 피해를 크게 줄일 수 있어요. 지금부터 전세계약 시 반드시 체크해야 할 주의사항들을 하나하나 짚어드릴게요.

 

내가 생각했을 때, 이 글 한 번만 제대로 읽고 실천하면 수천만 원 아끼는 건 물론이고, 걱정도 훨씬 줄일 수 있어요! 🙂

 

이제 본격적으로 확인해볼게요. 절대 놓치면 안 되는 전세계약 체크포인트 시작합니다!

 

🏠 등기부등본 확인은 필수!

전세계약에서 첫 번째로 가장 중요한 건 ‘등기부등본 확인’이에요. 계약서를 쓰기 전에 반드시 임대인의 명의가 맞는지 확인해야 해요. 특히 전세계약 대상 주택이 실제 소유자의 소유인지를 확인하는 게 핵심이에요.

 

등기부등본은 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 누구나 열람 가능하고, 수수료도 저렴해요. ‘갑구’에는 소유자 정보, ‘을구’에는 근저당, 가압류, 전세권 설정 등의 내용이 나오는데 여기서 위험 여부를 체크할 수 있어요.

 

특히 ‘을구’에 이미 설정된 근저당권이 있다면 조심해야 해요. 보증금이 경매에서 밀릴 수 있거든요. 임대인에게 “이 채무는 언제 상환되는 건가요?” 하고 꼭 물어보는 게 좋아요.

 

등기부등본은 계약 당일에 다시 한번 최신본으로 재확인해야 해요. 하루 사이에도 근저당이 설정될 수 있어요. 이전에 받았던 등본은 무효일 수 있답니다.

 

임대인과 직접 계약하는 게 아니라면, 공인중개사에게도 등기부등본을 요구하세요. “등본도 없이 계약은 안 해요!”라고 딱 말하는 게 좋아요.

 

📄 등기부등본 확인 체크표

확인 항목	설명
소유자	임대인과 이름, 주민번호 앞자리 일치 여부
근저당	보증금보다 앞선 근저당 여부 (있다면 위험)
전세권 설정	이미 타인이 전입해 있을 경우 주의 필요

 

📌 등기부등본 없이 계약은 절대 하지 마세요!
👉 지금 바로 인터넷 등기소에서 확인하세요.

🧾 인터넷 등기부등본 발급 사이트

📄 등기부등본 바로가기

 

📅 확정일자와 전입신고 순서

전세계약을 맺고 나면 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 할 두 가지! 바로 전입신고와 확정일자 받기예요. 이 두 개는 순서도 중요하고, 둘 다 해야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 가질 수 있어요.

 

📝 전입신고는 주민센터에서 주소를 옮기는 절차예요. 계약서 사본, 신분증을 가지고 가까운 동주민센터에 가면 돼요. 온라인(정부24)으로도 가능해요.

 

📌 확정일자는 계약서에 관인(도장)을 찍어주는 절차인데, 이게 있어야 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부라도 돌려받을 수 있는 '우선변제권'이 생겨요.

 

📢 팁! ‘전입신고 → 확정일자’ 이 순서대로 해야 대항력+우선변제권을 동시에 얻을 수 있어요. 단 하루 차이로도 순위가 밀릴 수 있으니 꼭 당일 처리하세요!

 

전입신고와 확정일자를 받았는지 여부는 계약 전 임대인이 확인할 수 없도록 막아두는 경우도 있어요. 이미 누가 전입해 있는지 확인하려면 건축물대장 + 열람권한을 이용하세요.

 

📅 전입신고 & 확정일자 순서표

절차	설명
① 전입신고	주민센터 또는 정부24에서 온라인 신고
② 확정일자	계약서 지참 후 주민센터 방문, 도장 날인

 

✅ 대항력과 우선변제권을 갖고 싶다면?
전입신고 → 확정일자, 이 순서를 꼭 기억하세요!

💻 전입신고 온라인 처리 바로가기

🏡 정부24 전입신고 하러 가기

 

📄 계약서 특약사항 꼼꼼히!

전세계약서에서 가장 중요하면서도 자주 간과되는 부분이 바로 특약사항이에요. 임대인과 세입자 간 구두로 한 얘기가 있어도, 계약서에 안 적혀 있으면 법적 효력이 없어요. 꼭 서면으로 남겨야 해요!

 

예를 들어, “보일러 수리는 임대인이 책임진다”, “도배는 입주 전에 새로 한다”, “세입자 귀책 아님에도 집주인이 계약 해지 시 위약금 지급” 같은 문구는 특약에 명시되어야 나중에 분쟁을 줄일 수 있어요.

 

또한, 계약 갱신 관련 조건(예: 자동갱신 불가 조건)이나 중도 해지 시 패널티 유무도 특약으로 정리해두면 훨씬 안전해요.

 

특약은 단순히 참고용이 아니라 계약의 일부로 간주되며, 분쟁 발생 시 법적 기준이 되기 때문에 반드시 내용을 양측 모두 꼼꼼히 검토한 후 서명해야 해요.

 

📝 특약사항 예시 정리

내용	설명
보일러 고장 시 임대인 부담	명확히 기재하지 않으면 세입자 부담 될 수 있음
도배, 장판 교체	입주 전 새로 시공 여부 확정 필요
자동갱신 제한	2년 후 자동연장 방지 시 명시

💰 보증금 반환 대비 사항

전세계약 만료가 다가올수록 가장 걱정되는 게 바로 보증금이에요. 그래서 계약할 때부터 ‘보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 구조인지’ 판단하는 게 중요해요.

 

① 임대인의 근저당 여부는 등기부등본으로 체크했고,
② 전입신고와 확정일자도 제대로 했다면,
③ 다음은 보증금 반환 방법에 대한 안전장치를 미리 준비하는 거예요.

 

보증금 반환과 관련해 특약으로 “퇴거 당일 전액 현금 반환이 원칙이며, 미반환 시 계약해지 및 법적 조치 가능” 등 문구를 넣는 것도 좋아요.

 

그리고 전세보증보험 가입 여부도 꼭 확인해야 해요. 이게 있으면 임대인이 보증금을 못 돌려줘도 보험사가 대신 반환해줘요.

 

💸 보증금 대비 체크포인트

항목	설명
보증보험 가입	HUG 또는 SGI 서울보증사에서 가입 가능
특약에 반환 기한 명시	퇴거 시 반환 일정 및 방법 기재

 

🏡 보증금은 내 전 재산일 수 있어요!
계약 전에 반드시 대비책을 마련하세요.

 

 

📝 중개수수료와 중개사 등록 여부

전세계약 시 중개사와 계약하게 된다면 공인중개사 자격증 여부와 중개수수료 금액을 반드시 확인해야 해요. 무자격자나 중개보조원에게 속으면 법적 보호를 받기 어렵고, 피해 보상도 어렵거든요.

 

공인중개사 사무실에는 자격증이 벽에 붙어 있어야 하고, 중개사 이름과 사무실 등록번호가 명확해야 해요. 계약 전 “이 사무실 등록번호가 뭔가요?” 하고 물어보는 건 당연한 권리예요!

 

중개수수료는 지자체마다 최대 요율이 정해져 있어요. 전세의 경우 5천만원 이상 1억원 미만이면 0.4% 이내, 1억원 이상이면 0.3% 이내예요.

 

계약 직전에 ‘현금만 받는다’, ‘영수증 안준다’고 하는 중개사는 절대 거래하지 마세요! 중개보수는 반드시 영수증을 받고, 계약서에 명시돼야 해요.

 

📌 중개수수료 요율표

전세보증금	요율 상한
5천만 ~ 1억 미만	0.4% 이내
1억원 이상	0.3% 이내

🔒 전세보증보험 가입 여부

전세보증보험은 전세금 반환이 어려운 경우 보험사가 대신 반환해주는 제도예요. 특히 요즘처럼 깡통전세, 전세사기 위험이 있는 상황에서는 거의 필수로 여겨져요.

 

전세보증보험은 HUG 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 가입할 수 있고, 보증 대상 주택이나 임대인의 신용도에 따라 가입이 거절될 수도 있어요.

 

보증보험을 가입하면 세입자가 보증금 못 받을 일이 생기더라도 보험사가 먼저 돌려주고, 이후 집주자에게 구상권 청구하는 구조예요. 현실적으로 가장 안전한 방법 중 하나죠.

 

가입 시기는 계약 직후부터 전입신고 전까지가 좋아요. 확정일자 받기 전까지 보장되지 않기 때문에 절차 순서도 중요하답니다!

 

🔐 전세보증보험 비교표

기관	특징
HUG	국가기관, 보증 범위 넓음
SGI 서울보증	민간, 빠른 심사 및 발급 가능

 

FAQ

Q1. 등기부등본은 언제 발급받아야 하나요?

A1. 계약 직전 ‘당일자’를 확인해야 안전해요.

 

Q2. 전입신고와 확정일자는 꼭 순서대로 해야 하나요?

A2. 네, 전입신고 후 확정일자를 받아야 대항력+우선변제권 확보돼요.

 

Q3. 계약서 특약은 없으면 어떻게 되나요?

A3. 말로 한 약속은 법적 효력이 없어요. 반드시 적어야 해요.

 

Q4. 보증금을 받을 수 없는 경우엔?

A4. 전세보증보험에 가입했으면 보험금으로 먼저 돌려받을 수 있어요.

 

Q5. 전세보증보험은 무조건 가입 가능한가요?

A5. 임대인 신용 상태나 주택 상태에 따라 제한될 수 있어요.

 

Q6. 중개수수료는 흥정 가능한가요?

A6. 최대 요율은 정해져 있지만, 일부 중개사와는 조율 가능해요.

 

Q7. 전세 계약서 복사본은 꼭 받아야 하나요?

A7. 당연히 받아야 해요. 확정일자 신청 시에도 필요하거든요.

 

Q8. 계약할 집에 세입자가 또 있으면 어떻게 하나요?

A8. 우선순위를 확인해야 해요. 이미 전입·확정일자 받은 사람이 있다면 순위가 밀릴 수 있어요.